El mercado inmobiliario uruguayo se ha vuelto muy atractivo tanto para los inversores locales como regionales . La estabilidad jurídica que Uruguay presenta, sumada a sus reglas claras dentro del mercado de alquiler en cuanto a los contratos forman un combo interesante para quienes desean aumentar su capital a través de la compra y posterior alquiler de un inmueble.

Ahora, ¿qué tan rentable es este mercado? ¿Vale la pena asumir ese riesgo e invertir para luego alquilar? El País dialogó con operadores del área inmobiliaria para saber cuáles son los pros de este mercado que cada vez le presenta más ofertas a los inversores.

Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria (CIU) y gerente de Macari Negocios Inmobiliarios, afirmó que hoy en día es un negocio más que rentable, donde al asumir mayores riesgos se obtiene una mayor rentabilidad a la hora de alquilar.

De todas formas, expresó que las personas que invierten en “ladrillos” no lo hacen para generar plusvalía de ganancias muy elevadas, sino que lo utilizan como un “refugio del capital” ya que es un negocio que año a año se va capitalizando, por lo que esa rentabilidad se mantiene en el tiempo y a su vez va creciendo.

En ese sentido, tanto el inversor extranjero como local manejan una rentabilidad de 4,5% a 6% anual en el mercado inmobiliario uruguayo. Si bien hay zonas de la periferia de Montevideo que están dando un 7% de rentabilidad, los inversores no las ven con buenos ojos por su distancia con los puntos céntricos de la ciudad.

Por otro lado, la ley de Vivienda Promovida (programa cuyo objetivo final es facilitar el acceso a viviendas a sectores de ingresos medios) ha ayudado a sacudir de manera positiva este mercado.

Esto se debe al interés de los inversores por los beneficios fiscales que este programa les presenta. Los compradores finales encuentran precios más accesibles, ya que cuentan -a través de la ley- con una exoneración del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que corresponde a un 2% del valor real del inmueble en la primera compra, sumado a que obtienen una exoneración del Impuesto al Patrimonio y del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) por 10 años, razones por las que los inversores se ven interesados en este producto.

“En el año 2020 el Poder Ejecutivo modificó la ley mediante un decreto e incorporó los monoambientes y la limitante de los topes en la construcción de unidades de un dormitorio. Eso dinamizó un montón el mercado, ya que los constructores comenzaron a incorporar a los monoambientes en la construcción, por lo que se obtuvieron más unidades y aumentó el caudal de proyectos”, agregó Medina.

En ese marco, si bien se han tonificado los costos de la construcción por la alta demanda, lo que no ha bajado es la agilidad de la venta, fenómeno que en el 2023 “se verá sostenido por el lado de la vivienda promovida”, según Luis Silveira, Director de Siab Inversiones y tesorero de la CIU.

A su vez, el director inmobiliario destacó que han crecido las compraventas a crédito, aunque solo corresponden al 8% del mercado, ya que el 92% de las mismas son al contado.

Por otro lado, los inversores tampoco le quitan el ojo a ver qué busca la gente dentro del mercado de alquiler en cuanto a precios, para así saber en qué invertir.

Según Medina, el 61% busca alquileres por menos de $ 35.000, el 22% entre $ 35.000 y $ 55.000, el 12% entre $ 51.000 y $ 70.000 y solo el 5% de quienes desean alquilar buscan inmuebles por encima de los $ 71.000 mensuales.

A su vez, el 70% de las personas prefieren alquilar un apartamento en vez de una casa. Por ende, los inversores intentan pagar lo menos posible para generar mayor rentabilidad, por lo que buscan precios entre los US$ 90.000 y US$ 160.000 como tope. Si ese es el caso, la ecuación desemboca en un apartamento de un dormitorio, dos dormitorios chicos o un monoambiente.

Según Medina, en estos casos, la “vedette” son los apartamentos de un dormitorio en barrios con excelente ubicación, servicios y transporte, como lo son Cordón, La Blanqueada, Centro y Buceo. Antes de realizar esta jugada y apostar a una inversión, muchos se preguntarán si el mercado se mueve de manera ágil como para poder aprovechar cuanto antes la misma. Medina sostuvo que el promedio de concreción de un alquiler no pasa los 25 días, mientras que el proceso de la venta de un inmueble lleva alrededor de 90 días.

“Lo que sí ocurre es que los monoambientes tienen una rotación constante en comparación a los apartamentos de uno o dos dormitorios, ya que la permanencia en relación a los plazos contractuales cambia. El de los monoambientes en promedio son de 12 meses y en los otros casos de 24 meses”, explicó el vicepresidente de la CIU.

¿Qué ocurre en el caso de que una de las partes no cumpla con el contrato? Gracias a que en Uruguay hay buenas garantías aseguradoras si el inquilino debe ser desalojado, el inversor no se chocará con grandes sobresaltos. “La garantía se hace cargo de los insumos de ese desalojo, por lo que de ser necesario, entre el inicio y la efectividad del desalojo la empresa se hace cargo de los gastos”, explicó Silveira.

Alquilar para expandir capital

Además de arriesgarse a invertir en el mercado inmobiliario uruguayo para luego poner la propiedad en alquiler, muchas personas deciden poner un pie en este negocio para expandir su capital y además, en cierto sentido, vivir más cómodo si son varias las propiedades que esa persona tiene en alquiler.

En ese sentido, Isidoro Kosak, director de Kosak Inversiones Inmobiliarias, destacó que mucha gente vive de rentas en Uruguay, por lo que no es un fenómeno fuera de lo común. De hecho, aseguró que luego de la pandemia por coronavirus se incrementó la cantidad de gente que compra viviendas para rentas debido a una “eventual crisis”, ya que si dicho fenómeno llegara a ocurrir, contará con un “ingreso extra para hacerle frente”.